导语：

由于中国的城市经过高速发展的三十五年，许多城市开始进入更新期。城市更新将许多企业吸引到了不动产再生投资领域。不动产再生，顾名思义，即对由于质量、经营或其他问题而几近淘汰的原有不动产进行改造翻新，挖掘其潜在价值，将其作用和效益最大化。“资金”是不动产再生投资的源泉，本文讨论并总结了不动产再生投资的融资与资产证券化。

一、不动产再生投资的市场动因

早在18、19世纪的伦敦和纽约，城市的高速发展对城市中的不动产有着持续的新需求。在寸土寸金的城市中，向外扩张已经越来越难，于是，“城市更新”便成为了这些城市的新的要求。从现实角度出发，有两个原因驱动着中国大型城市的不动产再生投资。第一，从需求看，在2016年的今天，北上广深等中国大型城市不动产市场依旧有庞大而稳定的需求。如今，北上广深四大城市的城市化率已经超过90%（克尔瑞, 2016）。而从供应看，CRIC的数据显示，从2001-2015年全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市的土地供应量正在逐年递减，上海中心城区商品住宅的供应增幅甚至降低至5%以下(克尔瑞, 2016)。于是，加快不动产再生投资，释放更多土地到市场，如何让好地段的旧楼宇散发出它新的价值与魅力已成为大部分开发者的目标。第二，在城区的中心，并不乏一些已经接近淘汰的，或是出现经营、或房屋质量问题的楼宇的存在。这些楼宇虽然占据着优越的地理位置，却往往浪费了资源。而对于城区中心的再生投资，其本质是为了重新挖掘土地单位的价值、重新匹配最优的需求资源，同时也为了节能环保、促进空间资源的可持续利用。对于土地价值来说，不动产再生投资使优质土地得到充分释放，通过市场化的手段挖掘其最大价值。

二、 不动产再生投资的传统融资模式

目前，不动产再生投资主要有两种方式。第一种，购入不动产后进行改造升级，通过溢价卖出后达到盈利目的。第二种，也是目前市场上较为普遍的情况，就是将不动产长期租赁下来，升级改造后业态调整，再重新招商及运营管理。由于第二种模式相对来说对资金、技术门槛要求都不那么高，所以这个市场目前趋于竞争白热化，但大部分企业无法找到自己的壁垒。；再加上高品质供应量的稀缺，导致了该行业的主流资源的疏远和专业人才稀缺。所以，如何在市场中找到自身壁垒可能是企业要面临的最大问题。目前涉足不动产再生投资的企业分为三类：第一类是拥有丰富旧城改造经验，也拥有本土开发经验的企业；第二类是拥有丰富物业资源且资金雄厚的央企和国企；第三类是具备较好商业模式的企业，比较能获得当地居民的信任和支持(克尔瑞, 2012)。由此可见，多方面的专业能力和良好的资金实力是占有市场的主要因素。

对于不动产投资来说，获取资金才能真正将项目滚动起来，将企业做大做强。虽然进入租赁再改造市场的门槛并不会很高，但是由于改造需要周期，资金回转也需要时间，目前很多企业由于资金压力，只能做规模较小的改造项目，且等资金回笼后才能继续投资。于是大部分企业采取以下传统模式来获取资金。第一，股东投资。股东投资一般分为现金投资与资产投资。相较来说，资产注入比现金注入更容易使企业通过扩大自身资产规模，进而增大后期融资的能力。第二，银行贷款。即使抛开银行资金成本不谈，银行贷款也是有限制的。当企业只有一定的自有资金或资产时，银行方能提供杠杆不超过自有资金或者企业所拥有的物业价值的资金的杠杆。另外投资不动产改造时，房屋产权并不属于投资改造的企业，而仍旧属于原业主，那么这个将要改造的物业也无法作为自有产权抵押物向银行抵押。不动产再生投资企业的贷款往往属于流动资金贷款，而由于目前市场的租售比较低，仅靠租金收入很难达到短期内较高的投资收益率，所以短期还款的压力对企业来说持续存在。第三，不动产基金。虽然目前很多不动产改造企业尝试与不动产基金公司合作，但是国内大部分的基金公司的现状是假股真债。不动产基金公司目前主要向外部发行有抵押物担保的债权。而这个市场上的投资人更趋向于短期回报。当企业无法再短期内产生较高收益时，只能通过向投资者提供不真实的数据获取资金。第四，不动产抵押债券(MBS)。其实不动产抵押债券只是将贷款证券化的一种手段。它将多个贷款打包放在一个资金池里进行分类，不同类风险和回报的产品卖给不同投资者。虽然说企业贷款人通过卖出不动产抵押债券能迅速获得资金，但却与银行贷款一样存在两个问题。第一个就是它还是需要物业抵押。第二就是它仍是短期贷款，在项目需要长时间才有回报的情况下并不适合。第五，传统信托。它是以不动产为投资标的，按照信托合同进行的开发、管理、经营等提高不动产附加值为目的的行为。它不可流通、有投资门槛、利率固定。它一般只存在于房地产开发业务中，周期为1-3年的短期融资方式。

（作者何森，就职于建投置业。本文为原创文章，如需转载，请注明“转自建投控股官网”。）